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Diagnostic Habitat du Pays de Châteaubriant

Ecrit le 29 avril 2009

 Diagnostic 2008

Le département de la Loire-Atlantique connaît depuis plusieurs années une hausse continue des prix des logements et des terrains. La hausse foncière pénalise la production de logements à loyer modéré et l’accès au parc social se durcit. Dans ce contexte tendu, le Conseil Général met en place un certain nombre d’actions pour faciliter l’accès à un logement abordable et de qualité pour tous les habitants de Loire-Atlantique.

 Vers un PDH, Plan départemental de l’habitat

Pour relever le double défi de la crise du logement et de l’étalement urbain, le Conseil Général de Loire-Atlantique gère depuis trois ans les aides de l’État pour le logement, et s’engage maintenant dans un PDH (plan départemental de l’habitat) , avec Priorité au logement locatif.

Cet objectif prioritaire sera ensuite complété sur les questions relatives au logement des personnes âgées, des personnes handicapées, au logement des plus modestes, au parc ancien et à l’accession à la propriété … en concertation avec les partenaires (État, intercommunalités, bailleurs sociaux…).

Pour préparer ce PDH, le Conseil Général a réalisé des études sur tous les terrtoires du département et notamment sur le Pays de Châteaubriant   . On peut trouver ce document ici :
http://www.loire-atlantique.fr/cg44/jcms/c_63116/pdh-analyse-et-propositions-chateaubriant

Depuis bientôt 10 ans, le Pays de Châteaubriant   connaît un accroissement de population parce que les ménages, souhaitant accéder à la propriété, et confrontés à la hausse des coûts d’acquisition, sont contraints de s’éloigner de plus en plus des agglomérations. Ils s’installent sur des territoires plutôt ruraux comme le Pays de Châteaubriant   où le prix moyen du terrain, au m2, est la moitié du prix moyen départemental (celui-ci étant environ de 65 €/m2)

 Logements anciens et indignes

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Rénova

Sur le Pays de Châteaubriant   ,
près de 60 % des logements
sont anciens
(logements construits avant 1948).

Le logement récent (logements construits après 1990) quant à lui représente 13%.

Territoire Avant 1948 Après 1990
Pays de Châteaubriant   56 % 13 %
Loire-Atlantique 33 % 20 %

La qualité du parc immobilier est très directement liée à cette part importante de logement ancien.

On estime que 10 % des logements du Pays de Châteaubriant  
sont « indignes »
(7 % dans le Département).

 Constructions neuves : surtout individuelles

La construction neuve, dans le Pays de Châteaubriant  , est principalement axée sur la maison individuelle. Seul 6% de la construction neuve depuis 2000 est consacré au logement collectif.

De plus la construction individuelle est fortement consommatrice d’espace. Par exemple, sur la Com’Com’   du Castelbriantais, les logements collectifs utilisent en moyenne 201 m2, alors que les maisons individuelles utilisent en moyenne 1508 m2

51 % des maisons neuves, dans le Pays de Châteaubriant  , se sont faites grâce au Prêt à Taux Zéro. Plus que dans le Département (38 %). L’accession aidée est donc l’un des principaux moteurs de la construction neuve sur le Pays de Châteaubriant  .

L’offre en logement du Pays de Châteaubriant   est particulièrement déséquilibrée : trop peu de logements locatifs. De plus 41% des logements locatifs se situent sur la commune de Châteaubriant. La situation est encore plus marquante avec les logements locatifs sociaux puisque Châteaubriant représente 50 % du parc total.

Le profil de population, dans le Pays de Châteaubriant  , est plutôt modeste, puisque près de 80% de la population a des revenus lui permettant d’entrer dans le parc social, il est donc important de conserver un bon rythme de construction afin que la part du parc social ne diminue pas.

Endettement aggravé

On constate une forte augmentation du montant des opérations. Alors qu’en 2000, l’opération moyenne (terrain compris) coûtait 100 000 €, en 2005 elle coûte 140 000 €.

Parallèlement l’endettement des ménages a fortement progressé : le prêt principal était de 60 000 € en 2000 et de 100 000 € en 2005, ce qui représente une augmentation de 67 % en 5 ans. Les salaires, bien entendu, n’ont pas suivi le même rythme.

 Effets négatifs

L’arrivée de populations jeunes est un atout pour notre territoire, mais il peut y avoir aussi des effets négatifs :

– L’allongement de la distance domicile/travail devient un problème important, en raison des coûts liés aux déplacements qui vont augmenter avec le temps. Le budget des ménages est fortement amputé par le poste transport, entraînant une dégradation de la situation financière des ménages, déjà souvent endettés par l’acquisition du logement.

–  L’allongement de la durée de transport domicile-travail : en raison non seulement des distances de plus en plus importantes à parcourir, mais également en raison de l’intensification du trafic routier. Cet allongement du temps passé dans les transports a des conséquences sur la vie quotidienne des ménages et présente des risques d’accident.

– Un étalement urbain important ayant pour conséquence une artificialisation des espaces, une transformation importante des paysages et des espaces, un mitage du territoire, avec augmentation des coûts liés l’urbanisation (assainissement, réseaux, transports en commun et scolaires…) à la charge de la collectivité.

– Les conséquences d’une rétractation du marché immobilier pourraient avoir de forts impacts sur les communes et les ménages proportionnellement à leur éloignement de l’agglomération : dévaluation du prix des biens proportionnellement à leur éloignement des agglomérations, nombreux biens mis en vente, saturation du marché, augmentation de la vacance.

 Propositions

Le Conseil Général plaide pour un habitat maîtrisé : une localisation moins éparse des logements neufs, des logements moins souvent individuels, un habitat plus dense et localisé près des services, des équipements et moyens de transports collectifs.

– Anticiper la venue du projet de tram-train : renforcer l’offre des pôles équipés et desservis par les transports en commun
– Veiller à maintenir un équilibre entre les populations jeunes et âgées et une diversité sociale.
– Diversifier l’offre d’habitat, mieux urbaniser, consommer moins d’espace.
– Développer l’offre locative sociale pour les ménages modestes.
– De manière complémentaire : développer une offre de logements complémentaires pour tous les ménages du territoire : offre locative privée financièrement accessible.
– Améliorer l’habitat ancien et notamment les logements potentiellement indignes du parc privé locatif, et occupés par leurs propriétaires.
– Répondre au vieillissement de la population en adaptant des logements et en offrant des services pour le maintien à domicile.

La diffusion des nouveaux logements sur l’ensemble des communes du Pays de Châteaubriant   n’est pas le modèle à poursuivre sur ce territoire. Il faut au contraire développer l’offre d’habitat des pôles et communes qui disposent déjà des équipements et services à la population.

Les communes desservies par le réseau de transport ferroviaire sont particulièrement bien situées pour accueillir l’offre nouvelle en logement, social en particulier. Il s’agit d’accompagner et de favoriser le développement économique car loger les actifs est indispensable. Le développement de l’offre nouvelle devra privilégier les sites à proximité des gares qui constituent pour ce territoire un véritable atout.