Ecrit le 18 mai 2011
L’ ?tude d’ ?laboration des Programmes Locaux de l’Habitat (PLH) du Castelbriantais, du Secteur de Derval, et de la R ?gion de Nozay a ?t ? lanc ?e le 24 septembre 2010 lors du premier Comit ? de Pilotage qui s’est tenu ? Derval avec les cabinets d’ ?tude CERUR de Rennes et Terre Urbaine de Nantes. d’autres comit ?s de pilotage ont eu lieu les 28 janvier 2011 et 10 mai. En voici quelques ?l ?ments :
Le Pays de Ch ?teaubriant compte 56 545 habitants au 1er janvier 2011, soit 4% du d ?partement Son attractivit ? d ?mographique est r ?cente (+ 6 140 hab. entre 1999 et 2008), et les dynamiques sont tr ?s contrast ?es au sein du territoire, fortes par exemple au sud-ouest du territoire (Vay, La Grigonnais, Saffr ?, Abbaretz), et faibles au nord-est.
+ 3052 sur les 7 communes de la Com’Com’ de Nozay+ 1192 sur les 7 communes de la Com’Com’ de Derval+ 1896 sur les 19 communes de la Com’Com’ du Castelbriantais
– Ch ?teaubriant est le seul r ?el p ?le d’emploi polarisant du Pays, les deux autres CC ?tant plus marqu ?es par une vocation r ?sidentielle
– Le territoire est polaris ? par un centre urbain structurant, Ch ?teaubriant, et deux p ?les secondaires, Derval et Nozay
– Des projets structurants majeurs sont potentiels de d ?veloppement futur : l’arriv ?e du tram-train, 4 voies Rennes:Angers, am ?lioration de l’axe Nozay:Ch ?teaubriant, a ?roport,
m ?nages pauvres
Il y a 22% de m ?nages pauvres sur le Pays de Ch ?teaubriant (moyenne de 15 % en Loire-Atlantique). Plus de la moiti ? des foyers sont non imposables en 2008.
Les propri ?taires occupants sont pauvres aussi : 43 % d’entre eux ont des revenus inf ?rieurs ? 60 % du plafond HLM. (24 % en moyenne d ?partementale).
Logements anciens
On compte 22 800 r ?sidences principales dans le pays de Ch ?teaubriant et 41% du parc est ant ?rieur ? 1915 (20% en Loire Atlantique). Les professionnels du logement sont bien conscients de l’existence d’un parc d ?grad ?.
Il y a 2750 logements vacants, r ?partis dans quasiment toutes les communes, 70 % d’entre eux sont ant ?rieurs ? 1915.
Il y a en outre 2000 logements « ?indignes ? » essentiellement ? Ch ?teaubriant, Nozay, Sion-les-Mines, Moisdon. L’habitat indigne ou d ?grad ? concerne tout particuli ?rement des logements occup ?s par des propri ?taires ?g ?s.
Dans la p ?riode actuelle, il faudra penser ? am ?liorer les performances ?nerg ?tiques des logements anciens (ant ?rieurs ? 1975) et aider les familles les plus modestes ? faire face ? la hausse des factures d’ ?nergie.
Le march ? du logement
Compte tenu des niveaux de prix (les plus bas du d ?partement), le Pays de Ch ?teaubriant est un territoire particuli ?rement attractif pour les m ?nages modestes
– 1480 ? / m ? en moyenne, soit pr ?s de 1000 ?/m ? en moins que la moyenne d ?partementale (2 395 ? /m ?)
– Un atout de localisation pour les m ?nages bi-actifs travaillant sur Rennes et Nantes (mais un profil qui demeure limit ?), ou des logiques de « retour au Pays »
– Un choix plut ?t « par d ?faut » pour des m ?nages qui ne peuvent acc ?der ? la propri ?t ? dans les m ?tropoles.
La construction neuve
Sur la p ?riode 1999-2007 on compte 547 logements nouveaux par an pratiquement exclusivement en construction neuve.
51 % de cette production a permis de maintenir la population (du fait de la transformation de logements existants et de l’ ?volution sociologique de la population), et 49 % a permis d’accueillir l’augmentation de la population.
Situations fragiles
Le choix d’acc ?der ? la propri ?t ? peut fragiliser les m ?nages. Par exemple :
m ?nage couple + 2 enfants, revenu de 3 000 ? / mois
– Si achat ? 100 000 ? : co ?t mensuel moyen : 630 ?, soit taux d’effort de 21% : Ca passe.
– Si achat ? 150 000 ? : co ?t mensuel moyen : 950 ?, soit taux d’effort de 32% : Ca passe encore.
m ?nage couple + 2 enfants, revenu de 1865 ? / mois (soit 60% du plafond HLM,
comme 42% des m ?nages du Pays)
– Si achat ? 100 000 ? : co ?t mensuel moyen : 630 ?, soit taux d’effort de 34% : risqu ?
– Si achat ? 150 000 ? : co ?t mensuel moyen : 950 ?, soit taux d’effort de 51% : tr ?s risqu ?.
d’autant plus que les taux d’effort peuvent se trouver fortement alourdis par les co ?ts de d ?placement pour les actifs travaillant ? Nantes ou Rennes :
– 260 ? par mois (par v ?hicule, et hors co ?t amortissement) depuis Ch ?teaubriant
– 160 ? par mois depuis Nozay
On observe alors une recrudescence des acc ?dants surendett ?s. Les m ?nages modestes sont mal inform ?s sur les risques li ?s ? l’accession.
Le march ? locatif priv ?
Le parc locatif priv ?, 4240 logements, est ancien (87 % des logements ont ?t ? construits avant 1915) et concentr ? ? Ch ?teaubriant d’o ? une probl ?matique de qualit ? pour une partie de l’offre propos ?e : des situations de mal-logement pour des personnes fragiles accueillies dans du locatif priv ? bon march ? mais de mauvaise qualit ? (et des impacts en termes de gestion sociale de ces publics par les communes)
Le parc locatif social est de 1900 logements, dont plus de la moiti ? concentr ?s sur Ch ?teaubriant, avec beaucoup de collectifs. Une bonne r ?ponse ? la demande des m ?nages modestes.
Des publics particuliers
– En termes d’h ?bergement d’urgence et d’insertion, l’offre ne r ?pond pas ? tous les besoins. Par exemple, il n’y a que trois locaux pour SDF sur Nozay, Ch ?teaubriant, Soudan, et un logement g ?r ? par SOS femmes Ch ?teaubriant. Il y a trois logements d’urgence au Petit Auvern ?, La Grigonnais, Saffr ?, et un projet ? Treffieux : les travailleurs sociaux peinent ? trouver des solutions : recours aux nuit ?es ? l’h ?tel, en g ?tes, au camping l’ ?t ?, ou renvoi des m ?nages vers l’agglom ?ration nantaise.
Pour l’h ?bergement d’insertion, ils renvoient vers les Centres d’H ?bergement et de R ?insertion Sociale (CHRS) des autres territoires.
Il manque des logements adapt ?s pour les publics rencontrant des probl ?matiques sociales complexes
– Aucune offre de logement adapt ? du type maison relais (un projet en cours ? Treffieux) pour des personnes ayant connu la rue ou fortement d ?socialis ?es.
– Des m ?nages sont orient ?s vers l’offre de sous-location propos ?e par « une famille un toit », mal adapt ?e pour un accompagnement social sur le long terme, ou pour une prise en charge th ?rapeutique (troubles psychiatriques, d ?pendances).
– Pour les personnes ?g ?es, il y a 675 places en h ?bergement pour 1016 personnes ?g ?es de 85 ans et +, (soit 2 places pour 3 personnes) :
– 412 places dans la CCCastelbriantais
– 103 dans la CCRNozay
– 160 dans la CCSDerval
Il y a en outre 127 places d ?di ?es aux personnes d ?sorient ?es.
Des logements sp ?cifiques (logements sociaux+services) r ?pondant ? de r ?elles attentes, existent, mais se pose la question de l’accessibilit ? aux m ?nages les plus modestes.
Il faudra pr ?voir des travaux d’adaptation et d’am ?lioration de l’habitat particuli ?rement compliqu ?s pour personnes ?g ?es.
L’offre en h ?bergement temporaire et accueil de jour est tr ?s limit ?e (4 places ? Nozay) par rapport ? l’accroissement de la
demande.
Pour les jeunes, il n’y a pas de gros probl ?mes, gr ?ce ? l’action de l’aLJC (association pour le logement des jeunes) : h ?bergements collectifs, petits logement accessibles dans le parc priv ?, possibilit ?s de baux glissants et de logements temporaires.
Pour les personnes handicap ?es, la situation est plus probl ?matique ?tant donn ? le pourcentage de logements anciens, mal adapt ?s aux n ?cessit ?s de circulation en fauteuils roulants. Mais le handicap moteur n’est pas le seul ? prendre en compte. Il faut penser aussi ? am ?liorer la qualit ? acoustique, l’ ?clairage, ? organiser diff ?remment une cuisine ou les ?quipements sanitaires, ? pr ?voir les dispositifs ?lectriques de commande de volets roulant ou de portes d’entr ?e.
On retrouve ici la question des maisons-relais, constituant une r ?ponse adapt ?e ? une partie de la population de handicap ?s psychiques.
Les gens du voyage : la question qui f ?che. Il existe une aire d’accueil ? Ch ?teaubriant (16 places), loin de la ville, et des haltes de passage sur les communes de Nozay, Mouais et Sion-les-Mines, mais il existe des besoins particuliers li ?s ? l’implantation historique de familles du voyage, permettant ? la fois la s ?dentarisation progressive et la continuation d’un certain mode de vie collectif.
Les questions et les enjeux pour l’avenir
Les questions et les enjeux pour l’avenir
Comment intervenir sur la r ?habilitation du b ?ti face aux difficult ?s de financement (propri ?taires modestes) et face ? des questions de « retour sur investissement » (propri ?taires ?g ?s) ?
Comment adapter-r ?habiliter le parc ancien marqu ? par des charges ?lev ?es (chauffage, ) ?
Comment int ?grer les ?volutions du territoire en lien avec la desserte du tram-train ?
Comment cibler les centres urbains disposant de services et de capacit ? de transport en commun ?
Comment inscrire dans les politiques locales les exigences en termes de mixit ? de logements ?
Trois propositions
Les deux cabinets d’ ?tudes proposent trois orientations s’appuyant sur une attractivit ? renforc ?e par l’arriv ?e du tram train ? :
– 1a ? : l’attractivit ? renforc ?e est faiblement r ?gul ?e par l’intervention publique. L’hypoth ?se de production de logements est identique ? la p ?riode 1999-2007. Le principal outil utilis ? par les Communes est le PLU avec des interventions au coup par coup sur le foncier et une large disponibilit ? de zones ? urbaniser.
Le risque de perte de l’identit ? rurale est sous-jacent, et l’impact foncier sur les terres agricoles peut ?tre significatif. Le renforcement des ?quipements ? la population est ?galement ? pr ?voir de mani ?re soutenue. Cela conduit ? un besoin de construction de 448 logements neufs par an (214 sur la CCC , 178 sur la CCRN , et 56 sur la CCSD ).
– 1b ? : l’attractivit ? renforc ?e est encadr ?e par une politique publique volontariste. L’hypoth ?se de production de logements est toujours identique ? la p ?riode 1999-2007.
Les Communes et Communaut ?s de Communes s’engagent dans un programme ambitieux et exigeant avec cr ?ation de r ?serves fonci ?res, recherche de ma ?trise du foncier par densification, encadrement du rythme de d ?veloppement des projets dans les PLU , portage public d’op ?ration d’am ?nagement (Zones d’Am ?nagement Concert ?, lotissements) et de construction neuve permettant de r ?guler la hausse des prix, et priorit ? donn ?e ? la r ?habilitation du parc de logements priv ?s, avec un programme d’actions ?largi permettant d’accompagner le maintien des personnes ?g ?es ? domicile, la r ?duction de la pr ?carit ? ?nerg ?tique, et la remise sur le march ? de logements vacants avec r ?sorption du parc de logements potentiellement indignes.
La construction de logements neufs est mieux r ?partie sur le territoire, et r ?duite du fait de l’action forte sur le parc de logements ancien. Cela conduit ? un besoin de construction de 396 logements neufs (177 sur la CCC , 157 sur la CCRN et 62 sur la CCSD ).
– 2 ? : l’attractivit ? renforc ?e est concentr ?e sur les p ?les de services et d’emplois suite ? croissance ?conomique plus timor ?e et hausse importante du prix du p ?trole. La production de logements est concentr ?e sur les Chefs-lieux et les Communes si ?ges des gares tram train.
Les Communes et Communaut ?s de Communes sont alors amen ?es ? agir plus fortement sur les op ?rations d’am ?nagement pour compenser la relative frilosit ? des op ?rateurs priv ?s. Les politiques de r ?serves fonci ?res sont poursuivies, et une intervention significative sur l’am ?nagement des centres bourgs des Communes rurales est n ?cessaire pour maintenir leur attractivit ?.
La concentration de l’accueil de population sur les p ?les se traduit par une augmentation du besoin de construction neuve. Cela conduit ? un besoin de construction de 556 logements neufs (268 sur la CCC , 195 sur la CCRN , et 93 sur la CCSD ).
Les trois Communaut ?s de Communes devront valider une de ces propositions avec ou non des variantes, si possible avant l’ ?t ?.
L’ ?tape suivante consistera ? ?laborer un programme d’actions qui comprendra un volet commun ? l’ ?chelle du Pays pour les actions qu’il s’av ?re pertinent de mener ? ce niveau et ? l’ ?chelle de chaque Communaut ? de Communes pour r ?pondre aux sp ?cificit ?s et aux volont ?s des ?lus concern ?s.
On peut cependant regretter que ces
trois propositions ne posent pas
la question des choix urbanistiques
indispensables.
Un PLH doit en effet permettre de faire des choix
– d ?velopper des lotissements neufs ?loign ?s du centre-bourg ? Ou r ?habiliter les logements du centre bourg pour recr ?er une dynamique communale ?
– pr ?f ?rer la r ?habilitation de grands logements ? Ou de petits logements ? des prix accessibles ?
– Se contenter d’apporter des possibilit ?s de financement en laissant libre choix aux propri ?taires ? Ou orienter les choix au service de l’int ?r ?t collectif ?
– Concevoir une r ?habilitation du b ?ti, au coup par coup, ou d ?finir des priorit ?s d’am ?nagement ? Il peut ?tre int ?ressant pour une commune, par exemple, de pr ?empter certaines maisons bien plac ?es pour cr ?er des petites salles communales, lieux de rencontres et d’animation pour des clubs, voire des structures m ?dico-sociales, en centre bourg.
Il faut demander aux deux cabinets d’ ?tudes charg ?s de l’ ?laboration du PLH, de rencontrer les structures associatives, sp ?cialement dans les petites communes, aptes ? porter les demandes des personnes ?g ?es, des personnes handicap ?es, des jeunes.
Le PLH devrait notamment pr ?voir :
– la r ?alisation obligatoire d’un quota de logements adapt ?s aux individus, aux familles les plus fragiles et aux handicap ?s.
– l’int ?gration des besoins des handicap ?s sensoriels (et pas seulement physiques) dans les normes d’accessibilit ?.
En effet, lorsque le droit au logement n’est pas assur ?, les victimes ne sont pas seulement les personnes, les familles, les enfants qui vivent dans des conditions indignes, c’est aussi la soci ?t ? tout enti ?re qui est atteinte dans sa coh ?sion sociale, dans la confiance de ses citoyens envers la d ?mocratie et la capacit ? des institutions ? assurer ? la fois les solidarit ?s souhaitables et le respect de ses lois.
Aujourd’hui les messages d’alerte nous parviennent de tous c ?t ?s : les plus pauvres et les plus fragiles souffrent et ceux qui ont en charge leur soutien, travailleurs sociaux, associations, op ?rateurs du logement, ?lus locaux ne sont pas en mesure de leur apporter des r ?ponses. Dans ce contexte, il est bon de se rappeler qu’il y a 50 ans, suite ? l’appel de l’abb ? Pierre, une France qui ?tait loin de son niveau actuel de richesse, confront ?e ? une p ?nurie beaucoup plus lourde, avait su prendre les mesures n ?cessaires pour produire les logements qui manquaient.
Il n’y a pas de fatalit ? au mal-logement : les moyens permettant de le r ?sorber sont
largement ? la port ?e de la soci ?t ? d ?velopp ?e dans laquelle nous vivons
(source : le neuvi ?me rapport du haut-comit ? pour le logement des personnes d ?favoris ?es : http://www.hclpd.gouv.fr/)
